Ако чакаш имотите да поевтинеят, новината за рязко охлаждане на строителството вероятно звучи като още едно потвърждение, че моментът наближава.
По-малко сделки. По-предпазливи купувачи. Строителна активност на тригодишно дъно.
Изглежда логично следващото движение да бъде надолу и при цените.
Но аз бих те попитал нещо: ако днес се подготвят по-малко нови жилища, това ще направи ли покупката по-лесна след две или три години?
Отговорът зависи от това какво ще се случи и с търсенето. Именно затова прочетох публикацията във Forbes и потърсих първоизточника зад нея. После съпоставих данните със статистиката за сделките и жилищните цени.
Получава се картина, в която има основания за предпазливост. Има обаче и достатъчно противоречия, за да не бързаме с универсална прогноза.
Нека първо ти покажа фактите. След тях ще развия една хипотеза за възможното им отражение върху цените.
Какво показва докладът за строителството
Първоизточникът е ноемврийското издание на BCC Market Index, разработван от Националния регистър за строителство и реконструкции.
Предварителната стойност на индекса е 120,2 пункта, спрямо 158,3 пункта в изданието за ноември 2025 г. Това е годишно понижение от 24,1%.
През март 2026 г. индексът е бил 163,4 пункта. Между мартенското и ноемврийското издание намалението е приблизително 26%, а последната стойност е най-ниската в публикуваната 36-месечна серия. Въпреки това тя остава над дългосрочното референтно равнище от 100 пункта.
Това е сериозен сигнал за промяна в активността. Но не означава нито 24,1% по-малко построени апартаменти, нито предстоящо поевтиняване със същия процент.
Индексът съчетава различни показатели. Затова процентната промяна на общата му стойност не може да се пренесе директно върху квадратните метри, броя жилища или техните цени.
Има и още една подробност, която лесно се губи в заглавието.
„Ноемврийско издание“ не означава строителство, измерено през ноември
Според методологията всяка публикация използва три завършени месеца, последвани от два месеца за допълване на информацията. По тази схема ноемврийското издание се отнася до юни, юли и август.
Следователно това не е моментна снимка на случващото се по строежите през първите дни на ноември.
BCC следи нови проекти, започнати строежи, текущо строителство и завършени обекти. Отчита също разпределението на активността по предназначение и по области. Обхватът включва жилищни, офисни, търговски, промишлени и други сгради.
Защо държа на това уточнение?
Защото, ако обмисляш покупка на двустаен апартамент в София, националният индекс е полезен фон. Но не ти казва колко конкурентни жилища ще бъдат предложени в твоя квартал, на каква цена и в какъв срок.
Точно тези подробности могат да се окажат решаващи за конкретната сделка.
Строителството продължава. Въпросът е какво идва след него
Към 3 ноември BCC отчита 5067 обекта в строеж с общо 34,4 млн. кв. м разгъната застроена площ. В проектна фаза са 1906 обекта с 23,7 млн. кв. м.
Проектите са по-малко на брой, но средно по-големи: около 12 400 кв. м, спрямо приблизително 6800 кв. м за обектите в строеж.
Тук не бих направил извода, че следват определен процент по-малко жилища. Това са различни видове сгради и различни етапи с различна продължителност. Една снимка на наличните проекти сама по себе си не доказва исторически спад на броя им.
Тя обаче ни насочва към важния въпрос: достатъчно ли е бъдещото строителство, за да замести обектите, които постепенно ще бъдат завършени?
За по-конкретен поглед към жилищата проверих и последните данни на НСИ.
През третото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за 2224 жилищни сгради с 8624 жилища. На годишна база сградите са с 3% по-малко, но жилищата в тях намаляват с 36,3%, а разгънатата площ – с 22,7%.
Същевременно е започнат строежът на 1573 жилищни сгради със 7296 жилища. Започнатите сгради са с 12,5% по-малко спрямо година по-рано, но жилищата в тях са с 13,2% повече.
Това е съществено разминаване: новите разрешителни предвиждат по-малко жилища, докато вече започващото строителство още носи по-голям брой спрямо миналата година.
Възможно обяснение е, че се реализират проекти, подготвяни по-рано. Но от тези числа не можем да заключим колко от жилищата са продадени предварително и колко действително ще излязат свободни на пазара.
Към тази картина добавяме 22,1% по-малко сделки
Справките на Агенцията по вписванията показват 45 312 вписани продажби през третото тримесечие на 2026 г., спрямо 58 184 през същия период на 2025 г.
Разликата е 12 872 продажби, или спад от приблизително 22,1%.
В София продажбите намаляват от 9238 на 7282, което означава около 21,2% понижение.
Тази статистика обхваща продажби на недвижими имоти, не само жилища. Затова националният процент не може да се приложи автоматично към всеки жилищен сегмент.
И все пак намалението заслужава внимание.
По-малко реализирани продажби означава по-ниска активност. Но дали причината е недостиг на платежоспособни купувачи, отлагане на решения, разминаване в очакванията или висока сравнителна база? Самата бройка не може да ни даде целия отговор.
За продавача практическият въпрос е по-прост: колко реални купувачи има за неговия имот при условията, които предлага?
А цените са нагоре с 15,5%. Как е възможно?
По данни на НСИ жилищните цени през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% по-високи спрямо второто тримесечие на 2025 г.
При новите жилища увеличението е 12,3%, а при съществуващите – 17,6%.
Важно е да не смесваме периодите: спадът от 22,1% е за продажбите през третото тримесечие, а ръстът от 15,5% е за жилищните цени през второто.
Това не са две измервания на един и същ пазар в един и същ момент. Ценовият индекс на НСИ също се основава на покупни цени по сделки, а не на желанията на продавачите в обявите.
Но дори при съвпадащи периоди по-малко сделки и по-високи цени могат да съществуват едновременно.
Представи си, че част от купувачите се отказват, а продавачите без спешна нужда от пари предпочитат да чакат. Сделките намаляват, без непременно веднага да има масови намаления.
Това е възможно обяснение, не доказана причина за настоящите числа. То показва защо ниската активност не е достатъчна, за да обявим ценова корекция.
Моята хипотеза: натиск за отстъпки сега, по-ограничено предлагане по-късно
Следващото е хипотеза, а не прогноза, която докладът доказва.
Възможно е пазарът да премине през два различни етапа.
В първия вече започнатите сгради продължават да напредват, докато продажбите остават по-слаби. Ако непродадените жилища се натрупват и се конкурират за ограничен брой купувачи, натискът върху част от продавачите би могъл да се засили.
Особено там, където има срокове за плащане, необходимост от финансиране на следващ етап или много сходни оферти.
В такъв сценарий промяната може първо да се прояви в условията: по-гъвкава схема на плащане, включено паркомясто, довършителни работи или индивидуална отстъпка. Обявената цена може да остане същата, а общата стойност на предложението за купувача да стане по-добра.
Това не означава, че подобно натрупване вече е доказано за цялата страна. За него са необходими данни за действително непродадените жилища и скоростта на реализацията им.
Във втория етап по-малкият обем нови разрешителни би могъл да доведе до по-малко започнати и впоследствие завършени жилища.
Ако тогава търсенето се запази или възстанови, по-ограниченото предлагане може да подкрепи цените.
Така едно и също охлаждане може да създаде възможности за преговори днес и по-малко избор утре.
Но това зависи от развитието и на двете страни на пазара.
Какво може да промени този сценарий?
Ако доходите отслабнат, заетостта стане по-несигурна или финансирането се затрудни, търсенето може да намалее повече от бъдещото предлагане. Тогава по-малкото строителство няма непременно да спре поевтиняването.
Обратно, ако купувачите запазят финансовата си устойчивост, а продавачите могат да изчакват, резултатът може да бъде продължителен период с по-малко сделки и ограничени ценови промени.
Възможно е и различните райони да тръгнат в различни посоки. Квартал с много сходни нови жилища и недостатъчна инфраструктура може да изпитва натиск, докато утвърдена локация с ограничено предлагане запазва по-силни позиции.
Затова не бих определил един общ процент на бъдещ спад или ръст само от тези три групи данни.
Бих следил дали намаляването на продажбите продължава, дали свободните жилища действително се натрупват и дали собствениците започват да приемат по-ниски крайни цени.
Също толкова важно е дали по-малкото разрешени жилища ще се превърнат в трайно по-малко започнато строителство. Един слаб отчет и устойчива тенденция имат различна тежест.
Какво означава това за твоята сделка?
Ако продаваш, миналогодишният ръст на цените не е гаранция, че днешният купувач ще приеме твоята оферта. Значение имат конкурентните имоти, състоянието, срокът ти и обратната връзка от реални огледи.
Ако купуваш, спадът на сделките не означава, че всеки собственик е готов на голяма отстъпка. По-силна позиция в преговорите ще имаш, когато знаеш алтернативите, разходите по имота и собствените си финансови граници.
При покупка в строеж към цената се добавят и други въпроси: как напредва проектът, как се финансира, какви са договорените срокове и срещу какъв реален напредък плащаш.
За мен полезният анализ трябва да води точно до такива въпроси. Да ти помогне да разбереш конкретното решение, вместо да превръща всяко ново число в обещание за срив или поскъпване.
Днес имаме сигнал за охлаждане на строителната активност, значително по-малко вписани продажби и последни публикувани данни за двуцифрен годишен ръст на жилищните цени.
Как ще се срещнат тези процеси в следващата ти сделка зависи от много повече от заглавието на една новина.
Свържи се с мен, ако искаш да знаеш кои са правилните действия за реализиране на сделка с имот днес, вместо да гадаеш бъдещето на база хипотези.