По-малко сделки. Повече имоти, които чакат купувач. Страх от по-високи лихви.
Познаваш тази хипотеза: ако сделките намаляват, предлагането се натрупва и финансирането поскъпва, продавачите рано или късно ще трябва да направят отстъпка. Това е възможен сценарий. Но когато обсъждаме накъде ще тръгнат цените, аз бих поставил на масата още един въпрос:
Ами ако по-силният натиск дойде от работното ти място?
Не от лихвата по кредита. Не от поредната нова сграда в квартала. А от увереността ти, че след две години ще печелиш поне толкова, колкото днес.
В телефона ти вече има технология, която може да промени тази увереност. Изкуственият интелект. Наричам го възможния „черен лебед“ в този разговор условно. AI не е неизвестно събитие. Неизвестни остават скоростта, мащабът и последствията от навлизането му в работата ни. И точно там според мен си струва да погледнем по-задълбочено.
Преди цената на имота стои доходът на купувача
Когато разглеждаш жилище, виждаш цена на квадратен метър, разпределение, локация и месечна вноска. Зад решението ти обаче стоят други въпроси. Колко сигурна е работата ти? Какво ще стане, ако единият доход в семейството отпадне? Колко бързо можеш да намериш друга позиция със сходно заплащане?
Дори банката да одобри кредита, ти можеш да решиш да изчакаш. Затова за мен покупателната способност има две страни: парите, с които разполагаш, и увереността, с която си готов да поемеш дългосрочен ангажимент. Възможно ли е втората да отслабне, преди първата да се е променила съществено? И ако достатъчно хора започнат да отлагат покупката си, как би се отразило това на сделките и преговорите за цена?
Какво всъщност показват обявите за работа?
Проверих данните, защото не искам да изграждам подобна теза само върху усещане.
В наблюдаваните от JobTiger водещи сайтове обявите през януари 2023 г. са около 46 000. За януари 2024 г. съобщеното намаление предполага приблизително 41 500. През януари 2025 г. броят е около 43 000, а през януари 2026 г. достига 40 580.
Това означава приблизително 12% спад за три години, когато сравняваме един и същ месец. Движението не е равномерно: има понижение, частично възстановяване и нов спад.
Уточнението тук е съществено. Говорим за налични обяви в наблюдавани сайтове, а не за всички новопубликувани обяви през годината. Още по-малко можем да ги превърнем директно в брой съкратени служители.
Но те поставят въпрос: ако човек загуби работата си днес, същият ли е изборът му, какъвто беше преди няколко години?
Анализ на Института за пазарна икономика от юли 2026 г., използващ статистиката на JOBS.BG, също отчита охлаждане: 15–20% по-малко обяви спрямо пиковите стойности през 2022 г. Свиването обхваща и търговията, туризма и производството. Това е различна база за сравнение, но посоката е сходна.
В IT промяната е много по-рязка
Данните на DEV.BG показват над 5800 обяви през януари 2022 г. и около 2050 през януари 2025 г. През 2024 г. броят обикновено се движи между 1900 и 2300 месечно.
Сравнението между двата януари означава приблизително 65% спад. Близо три пъти по-малко обяви в конкретната платформа.
Това не означава, че две трети от IT специалистите са останали без работа. Означава, че видимите възможности за наемане в този канал са се свили значително.
За имотния разговор разликата е важна. Човек може да продължава да получава добра заплата, но да стане по-предпазлив, ако вижда, че алтернативите му намаляват.
Ще купи ли по-голямо жилище? Ще вложи ли спестяванията си във втори имот? Или ще предпочете да запази резерв?
Не знаем отговора за всеки купувач. Но можем ли да анализираме търсенето на жилища, без изобщо да зададем тези въпроси?
Работата се променя и отвътре
Общият спад скрива още една важна подробност: някои специалности растат, докато други губят позиции.
Според сравнението на DEV.BG за публикуваните обяви през 2025 спрямо 2024 г.:
- Machine Learning / AI / Data Modelling нараства с 56,3%.
- BI / Data Visualization нараства с 51,7%.
- Киберсигурността расте с 35,4%.
- Data Science расте с 29,9%.
- Frontend Development намалява с 12,2%.
- PHP намалява с 31,6%.
- Manual QA намалява с 36,9%.
- Big Data намалява с 44,9%.
Тези проценти не могат да се събират. Категориите са с различен размер, а част от промяната може да идва от прекласифициране на роли и задачи.
Въпросът, който аз виждам тук, е друг: колко бързо човек може да премине от намаляващото търсене към растящото? Защото появата на нови професионални възможности не означава, че всеки засегнат служител може веднага да ги използва. Между двете може да има обучение, по-нисък доход, период без работа или промяна на цялата професионална посока. А ипотеката продължава да има падеж всеки месец.
Какво се случва с хората, които тепърва започват?
За януари–август 2025 г. DEV.BG отчита средно 217 обяви месечно за Junior/Intern. Анализът посочва среден дял на началните позиции от 15,7% по разглежданите категории, при 39,5% за средно ниво и 44,7% за старши специалисти. Това не е непременно претегленият дял от всички обяви в платформата.
Същевременно подадените кандидатури през DEV.BG нарастват от около 6500 през февруари 2022 г. до над 28 000 през февруари 2024 г. Това са кандидатствания, не различни хора, и данните обхващат цялата платформа.
Не разполагаме с достатъчно съпоставима историческа серия, за да кажем с колко точно са намалели джуниър позициите. Затова няма да твърдя, че те „изчезват“. Но бих те попитал: ако навлизането в добре платена професия стане по-трудно, какво се случва с бъдещите купувачи на първо жилище? Кога започват да спестяват? Кога натрупват самоучастие? Кога получават увереност да поемат кредит? Възможно ли е ефектът върху жилищния пазар да се появи със закъснение, когато тези хора иначе биха станали активни купувачи?
Тогава защо безработицата не скача?
Тук е важно да не подбираме само числата, които подкрепят тревожния сценарий.
НСИ отчита 3,5% обща безработица през второто тримесечие на 2026 г., спрямо 3,6% година по-рано. При хората на 15–29 години има леко увеличение от 8,0% на 8,1%. Заетостта сред населението на 15–64 години намалява от 71,0% на 70,5%.
Това не е картина на масова безработица. Не е и доказателство, че всички групи на пазара се чувстват еднакво сигурни. По-малкото наемане и масовите съкращения са различни процеси. Компания може да запази служителите си, но да спре да разширява екипа. Може да не замести напуснал човек. Може да повиши изискванията към следващия кандидат.
Ако AI позволява повече работа да се свърши със същия екип, възможно ли е първият ефект да бъде именно по-малко нови назначения?
Това е хипотеза, която данните за обявите сами по себе си не могат да докажат. Икономическото забавяне, инвестициите и нормализирането след пандемичното наемане също трябва да бъдат разгледани.
А къде в тази картина са имотите?
Представи си следната възможна последователност: Наемането се забавя. Смяната на работа става по-трудна. Домакинствата пазят повече резерви. Част от купувачите отлагат. Част избират по-малък бюджет. Продавачите, които имат срок, получават по-слаби оферти.
Би ли могла така да започне корекция, дори без рязко покачване на лихвите? И би ли засегнала еднакво всички жилища?
Не е задължително. Купувач с налични средства, семейство с два стабилни дохода и човек, зависим от една заплата, имат различна устойчивост. Различни са и мотивите на продавачите.
Затова аз не бих превърнал тази хипотеза в универсално „продавай“ или „чакай“. Бих я използвал, за да задам по-добри въпроси за конкретната сделка: на какъв доход разчиташ, какъв резерв запазваш, колко време можеш да чакаш и какво би променило решението ти?
Бъдещето на AI е несигурно. Решението ти за имот днес обаче има конкретни условия, числа и последствия.
Свържи се с мен, ако искаш да знаеш кои са правилните действия за реализиране на сделка с имот днес, вместо да гадаеш бъдещето на база хипотези.