Ако си отворил тази статия, това означава, че планираш покупка на имот. Това е практически наръчник от логически последователни стъпки, чието изпълнение ще увеличи шансовете ви за успех, ще сведе възможностите за рискове, грешки и стрес до минимум! Препоръчвам ти да не четеш статията по диагонал 😊
Какво да не правя, когато реша да закупувам имот?
Не случайно започвам с това, защото тук голяма част от купувачите допускат основна грешка, която може да им коства много време и нерви. На първо място, не звънете по случайни обяви в интернет – това са обяви на хора, които вече имат договорена рамка с продавача на имота, а вие имате противоположни интереси. На второ място, не обсъждайте търсенето си с непознати хора по телефона, ако го направите автоматично, ще попаднете в базите данни на агенциите за недвижими имоти и ще започнат да ви бъдат предлагани имоти „които точно отговарят на изискванията ви“, но незнайно защо нямат снимки. На трето място, ви препоръчвам да не се ориентирате финансово по сделките реализирани от ваши приятели.
Кредитно одобрение!
Това е първото нещо, с което започвате целия процес, ако нямате средствата налични, и ще ви се наложи да ползвате ипотечен кредит. Финансовата рамка е най-важната и без нея възможностите да си създадете много главоболия се увеличават. Препоръчвам ви да ползвате услугите на кредитен посредник, така с една среща ще може да сравните офертите на всички банки, които ви интересуват, без да се налага да посещавате всяка една по отделно. Услугите на кредитните посредници са безплатни, а добрите кредитни посредници получават еднакво възнаграждение от всички банки, което им позволява да търсят изцяло най-добрите условия за вас.
Квалифициране на имота спрямо нуждите и възможностите ви.
След като имаме финансова рамка и сте избрали подходяща за вас банка, е време да изчистим детайлите по желания от вас имот. Степенувайте нуждите си с професионалист в следните три категории – задължително, би било добре и мечта. Така ще ви е много по-лесно да разпознаете перфектния за вас имот и нещата, с които бихте могли да направите компромис.
Планиране на разходите.
Колко пари ще са ви необходими за изпълнението на сделката. Колко е нужното самоучастие, съществува ли разход брокер, колко са разходите за придобиване на имота. Кога следва да платите всяка една сума. Тази подготовка ви позволява да организирате правилно нужните от ваша страна средства и да разполагате с тях в момента, в който са ви нужни.
Огледи.
Перфектният вариант за вас е, ако имате възможност да си отделите ден или два, в които да организирате всички огледи на всички потенциални имоти. Това ще ви даде възможност за кратко време да придобиете представа за това, което може да получите срещу парите си. Основен плюс на този модел на провеждане на огледи е, че ако някой от потенциалните имоти ви е харесал изключително, ще имате много по-голяма база за сравнение и ще имате много по-голяма увереност в решението си. Провеждането по два огледа на седмица носи риска за вас да изпуснете имот, който много ви е допадал, но сте искали да видите всички останали предложения въпреки това. Дайте шанс и направете оглед на всеки оглед, който се припокрива поне на 50% с нуждите ви. Направете възможно най-голям брой огледи.
Стоп капаро/резервационен депозит?
Предложете сума равняваща се на 1 или 2 процента от продажната цена като стоп капаро за имота, който ви е харесал. Опишете всички условия, които са ключови в сделката – продажна цена, плащане при предварителен договор, срокове, състояние за приемане на имота, разпределение на разходите за придобиване и други. Много важно условие в стоп капарото – ако оценката на лицензираният оценител не бъде достатъчна за реализирането на сделката да си получите капарото обратно. Би било добре да договорите за срока на действие на капарото да не се провеждат огледи и преговори с трети лица.
Оценка на имота.
Координирайте оценка на имота с оценител, който работи с вашата банка. Изискайте кредитният експерт на банката да ви потвърди сумата, която може да получите на база оценката на имота и вашият профил. Ако всичко отговаря на възможностите ви – продължаваме напред.
Предварителен договор.
Изключително важен момент. Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен от всяка една от двете страни дори при отказ на на другата страна. Той е мини проект на нотариалният акт и договорките, които фигурират в него са изключително важни за двете страни. Не ползвайте договори от приятели или от интернет.
Набавяне на документи.
След като купувач и продавач набавят всички документи те се входират в банката за окончателно одобрение. След като го получите банката запазва час за нотариално изповядване на сделката.
Нотариално изповядване.
Нотариуса е безпристрастен орган, който легализира/валидира смяната на собственост на имота. Той бива избран от купувача или кредитиращата банка.
Кога банката отпуска пари?
При покупка с кредит сумата отпусната от страна на банката се получава от продавача около 10 дни по-късно, а именно след вписване на сделката в агенция по вписванията и набавяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че първа по ред тежест е ипотеката на кредитиращата банка. В денят на нотариалното изповядване продавачът получава писмо ангажимент, което му потвърждава, че при реализиране на тези условия ще получи очакваната от него сума. Добре е всичко това да бъде описано в предварителният договор.
На кратко това са стъпките, които ви гарантират минимум напрежение и възможности за грешки. Ако планирате покупка на имот за собствено ползване или с цел инвестиция за мен ще е удоволствие да споделя с вас опита си и цялата инфраструктура, която съм изградил и благодарение, на която дължа успеха си. Не се колебайте, срещите са безплатни и нямате ангажимент да започнете да работите с мен.