Да имаш собствено жилище е част от народопсихологията ни. Да завършиш висше образование, да започнеш сериозна работа, да имаш имот, да създадеш предпоставки за семейство, да имаш семейство и да осигуриш и създадеш дом за него. Това са част от стъпките, които са следвали родителите ни и предават на нас като смислена последователност. „Колкото по-рано изтеглиш кредит за имот, толкова по-рано ще го изплатиш и ще се наслаждаваш на спокойни старини“.
Валидни ли са тези максими в днешно време и до колко?
Голяма част от младите хора, с които ме сблъсква професията, желаят да закупят имот с две спални, за да са спокойни, че когато настъпи времето за семейство, ще има място за детето им. Мислейки по този начин, предприемат търсене на имот с две спални, което автоматично означава по-голямо самоучастие при покупка, по-високи разходи за придобиване и кредит с по-висока вноска. Всичко това за имот, който към момента не отговаря на потребностите на купувача към момента на придобиване. Ако купувачът разполага с необходимите средства, за да изпълни сделката, и месечната вноска по кредита не го притеснява (планирайки евентуално покачване), не е лош вариант да придобие имот с една спалня повече от нуждите си. Тук е моментът, в който да отбележа, че „семейно огнище“ се гради от двама и е добре и двамата да имат право да изберат имота, качествата му и добавената стойност, която носи със себе си местоположението.
Какво препоръчвам на клиентите, които все още не са срещнали половинката си, с която да създадат семейство, или увеличаването на семейството не е планирано за идните поне 5 години?
Препоръчвам им да си вземат имот с една спалня, отговарящ на моментните им нужди. По този начин необходимото самоучастие ще бъде по-малко, разходите за придобиване по-малки и месечната вноска по ипотеката – достъпна.
Какво правим, когато дойде време за по-голям имот?
Вариантите са два: продаваме по-малкия или го отдаваме под наем. Ако времето, през което сте ползвали малкия имот, ви е позволило да съберете достатъчно средства за покупка на по-голям имот, имате възможност да закупите втори имот, като отдадете първия под наем, и така ще притежавате 100% от него, а една част от цената му е платена от наемателите, които са го ползвали в годините. Тук разбира се трябва да направите план при покупката на по-малкия имот, за да бъде атрактивен за потенциални наематели и да получавате наем приблизително равен на месечната ви вноска.
Вторият вариант е да продадете по-малкия имот, като ползвате разликата между продажната цена и ипотеката за самоучастие при покупка на имот с повече спални отговарящ на новите ви нужди. Тук също е много важна предварителната подготовка при покупката на имота и по-скоро да закупите имот, атрактивен за продажба. Или с други думи, ако имате конкуренция, да сте направили всичко възможно вашият имот да бъде пръв избор за купувача. По този начин, преди покупката полагате основите за възможно най-висока цена при продажба. Изключително важен е периодът, в който ще притежавате имота, вида строителство, района и още редица фактори, които са изключително важни за запазване на стойността на парите ви или тяхното повишаване.
В дългосрочен аспект по-добрият избор е да изплащате собствен имот, вместо да плащате наемни вноски и да се опитвате да събирате самоучастие.
При изплащане на собствен имот, след продажбата му възстановявате част от платените вноски, а при живеене под наем не възстановявате нищо. В канала ми в YouTube може да намерите статистики за минали периоди с цени на имоти и тяхното придобиване чрез ипотека.
Тук е моментът да отбележа, че не е задължително да успеете да направите добра сделка, купувайки малък имот и надявайки се да го продадете с добра печалба, за да имате хубаво самоучастие. Направете среща с професионалист-практик, коментирайте нуждите си, плановете си и очакванията си. Положете основите парите ви да работят за вас, да пазят тяхната стойност и да се увеличават. Покупката на личен имот е печеливша, само когато е продукт на прецизно изпълнен план, който може да направите в детайли, преди да сте започнали с каквато и да е било стъпка по придобиването на този имот.
Коефициентът за достъпност на жилищата се измерва по следния начин – колко средни заплати са нужни, за да се купи 1 кв. м жилище. През 2008 година коефициентът е бил 3,43 средни заплати за квадратен метър, а към 2020 същият този коефициент е 1,2. Тези цифри са отнесени към София, където освен стремглавият ръст на цените на имотите, също така прогресивно нарастват и доходите на хората. Благодарение на тези цифри виждаме, че към 2020 година имотите са близо 3 пъти по-достъпни отколкото през 2008 година.
Към 2022 година, ако един потенциален купувач има добър осигурителен профил и нормална кредитна история, той може да разчита на финансиране, което покрива продажната цена (изцяло!), разходите в сделката и евентуално да му останат пари за ремонт/обзавеждане. Разбира се, целият процес е много по-сложен, отколкото го описах, но хората със средни и високи доходи имат тази реална възможност, стига да са подбрали качествен имот, чийто параметри могат да позволят на банката да отпусне сума, по-голяма от продажната цена и допълнително да комбинира с потребителски кредит.
N.B. Ако сте със средни или високи доходи, не приемайте думите ми като чиста монета!
Нека направим една среща, за да планираме всички детайли и след това да пристъпим към най-доброто предложение на всяка една банка, което можете да получите, без да се налага да посещавате офисите им.
След малкото лирическо отклонение, искам да обърна внимание, че това е изключително рискован ход в условия на покачване на лихвите, защото вашите разходи няма да нарастват пропорционално с доходите ви. Ще ви кажа един елементарен метод, който може да използвате като филтър, дали си заслужава да комбинирате няколко кредита за придобиване на един имот. Ако месечната ви вноска към момента е сумата „Х“, можете ли да преструктурирате месечния си бюджет по такъв начин, че да не изпадате в затруднена ситуация, ако месечната вноска се промени на „Х+40%“? Ако има как да редуцирате семейния бюджет по такъв начин, че 30-40% ръст в месечната вноска да не ви вкарат в лишение, то може да си позволите да комбинирате няколко кредита и въпреки това ви препоръчвам да си създадете буфер от 6 месечни разхода на семейството ви, именно за справяне с непредвидени ситуации.
Моята гореща, професионална препоръка към всеки, който предстои да закупи имот, е да си осигури 15-20% от крайната цена, която струва имотът му. Да си подсигури сумата, нужна за разходите по придобиване на имота, които варират между 5-8%, и да прецени, дали при ръст 30-40% в месечната вноска, той би попаднал в „дългова спирала“. Ако на всички тези въпроси имате „зелена светлина“, може да пристъпите към търсене на имот.