Данни, проверени към 12 октомври 2026 г.
Купувачът чака цените да паднат. Продавачът гледа съседната обява и не вижда причина да отстъпва. Брокерът организира огледи, но все по-често разговорите приключват с „ще помислим“.
Трима участници гледат един пазар и стигат до различни заключения.
Причината е, че броят на продажбите, цените на жилищата и банковото кредитиране показват различни страни на картината. Освен това последните налични данни обхващат различни периоди.
Краткият отговор е следният: активността при вписаните продажби намалява, последният официален жилищен индекс още отчита поскъпване, а жилищното кредитиране продължава да расте. Това изисква по-внимателни решения за конкретния имот и конкретната сделка.
Нито автоматичното чакане на срив, нито увереността, че всяка цена ще намери купувач, е достатъчна стратегия.
Какво действително показват числата?
Продажбите: отчетливо по-ниска активност
През третото тримесечие на 2026 г. в България са вписани 45 312 продажби, при 58 184 година по-рано. Разликата е 12 872 продажби, или 22,1%.
Сравнението с по-ранна година също показва понижение:
| Период | Вписани продажби в България |
|---|---|
| III тримесечие на 2024 г. | 54 138 |
| III тримесечие на 2025 г. | 58 184 |
| III тримесечие на 2026 г. | 45 312 |
Текущият резултат е приблизително 16,3% под третото тримесечие на 2024 г. Спрямо второто тримесечие на 2026 г., когато продажбите са 45 965, понижението е 1,4%. Тримесечните сравнения могат да съдържат сезонни влияния.
Изчисленията са по справките на Агенцията по вписванията за 2024 г., 2025 г., второто и третото тримесечие на 2026 г..
В четири от големите служби по вписванията картината е:
| Служба по вписванията | III трим. 2025 | III трим. 2026 | Годишна промяна |
|---|---|---|---|
| София | 9 238 | 7 282 | −21,2% |
| Варна | 3 870 | 2 853 | −26,3% |
| Пловдив | 4 408 | 3 354 | −23,9% |
| Бургас | 2 389 | 2 047 | −14,3% |
Източници: справките на Агенцията по вписванията за III тримесечие на 2025 г. и III тримесечие на 2026 г..
Тези данни обхващат вписаните продажби на недвижими имоти, включително различни видове имоти. Географията е по служби по вписванията, а не непременно по точните граници на градовете. Затова не бива да ги четем като статистика само за продадени апартаменти.
Цените: последният индекс още отчита ръст
За второто тримесечие на 2026 г. НСИ отчита:
| Показател | Изменение |
|---|---|
| Цени на жилищата в България спрямо II трим. 2025 г. | +15,5% |
| Цени на жилищата спрямо I трим. 2026 г. | +4,5% |
| Нови жилища — годишно изменение | +12,3% |
| Съществуващи жилища — годишно изменение | +17,6% |
Годишният ръст при съществуващите жилища е с 5,3 процентни пункта по-висок от този при новите. Това не означава, че старото строителство е по-скъпо — сравняваме темпове на изменение. Източник: НСИ — годишни изменения.
Различия има и между градовете:
| Град | Ценово изменение през II трим. спрямо I трим. 2026 г. |
|---|---|
| Пловдив | +5,8% |
| Стара Загора | +2,9% |
| Варна | +2,8% |
| София | +2,4% |
| Бургас | −1,5% |
Това показва защо националното движение не описва всеки местен пазар. Източник: НСИ — II тримесечие на 2026 г..
Данните за продажбите вече обхващат юли–септември, а ценовият индекс — април–юни. Публикуването на индекса за третото тримесечие е планирано за 23 декември 2026 г. Следователно още не можем да измерим с него ценовата реакция през лятото. Календар на НСИ.
Кредитите: растящ портфейл, по-слаб месечен поток
В края на август 2026 г. жилищните кредити достигат 19,328 млрд. евро, с годишен ръст 25,2%, при 25,7% през юли. Портфейлът продължава да нараства, но годишният темп леко се забавя. Източник: БНБ — парична статистика.
При новия бизнес по жилищните кредити през август:
| Показател | Стойност |
|---|---|
| Среден лихвен процент | 2,42% |
| Среден ГПР | 2,81% |
| Обем на новия бизнес | 621,7 млн. евро |
| Промяна на обема спрямо юли | −6,5% |
| Предоговорени кредити и рефинансиране | 136,8 млн. евро |
Средните стойности не са индивидуална банкова оферта. Портфейлът показва натрупания обем кредити, а новият бизнес — текущата активност. Един по-слаб месец заслужава наблюдение, но не доказва самостоятелно траен обрат. Източник: БНБ — лихвена статистика за август 2026 г..
Ако купуваш: по-малко сделки не означава автоматично по-ниска цена
Митът: „Щом продажбите са намалели с 22%, жилищата трябва да са поевтинели приблизително толкова.“
Броят продажби и цената са различни показатели. Намалената активност може да върви с по-продължителни преговори, отлагане на решения и различно поведение в отделните сегменти. Не можем механично да превърнем спада на продажбите в отстъпка за конкретен апартамент.
Грешката: Да отлагаш всяка подходяща възможност, докато чакаш еднакъв спад навсякъде.
По-добрият подход е да определиш при какви условия покупката има смисъл за теб: цена, състояние, местоположение, финансиране и срок на ползване.
Сравнявай няколко действително сходни имота. Провери техническото състояние, документите, необходимия ремонт и цялата сума за придобиване. При кредит поискай индивидуални предложения и изчисли как би се променил бюджетът ти при по-висока вноска.
Хипотетичен пример: заем от 150 000 евро за 25 години при постоянна годишна лихва 2,42% би имал анюитетна вноска около 667 евро. При 4,42% тя би била около 827 евро — приблизително 160 евро повече месечно, или 24%. Изчислението не включва такси и застраховки; втората лихва е сценарий за проверка на бюджета, а не прогноза.
Следващото ти действие: определи комфортна вноска, резерв и максимален общ бюджет, преди да предложиш цена.
Ако продаваш: съседната обява не доказва стойността на твоя имот
Митът: „Другите искат толкова, значи и аз мога да получа същото.“
Обявата показва искане. За да прецениш стойността, трябва да знаеш доколко имотите са сравними и как пазарът реагира на предложението.
Грешката: Да започнеш с произволно висока цена и да чакаш, без предварително определен момент за анализ.
По-добрият вариант е ценова стратегия с ясна обратна връзка. Сравни конкурентните предложения по състояние, етаж, сграда, площ, разпределение и локация. Използвай надеждна информация за реализирани сделки, когато разполагаш с нея.
След публикуването следи какво се случва по отделните етапи:
- Има ли достатъчно видимост?
- Превръща ли се тя в запитвания?
- Подходящи ли са хората, които идват на оглед?
- Какво конкретно ги спира да направят предложение?
Липсата на интерес може да е свързана с цена, представяне, достъп за огледи или характеристики на имота. Провери причината, преди да предприемеш промяна.
Като работен ритъм можеш да заложиш първи преглед след 14 дни и по-задълбочен анализ до 30-ия ден. Това са препоръчителни контролни точки, а не универсален срок за продажба.
Следващото ти действие: поискай конкретен анализ на конкурентите и отчет за реакциите към твоя имот.
Ако инвестираш: наемът е приход, а доходността изисква сметка
Митът: „Получавам добър наем, следователно инвестицията е добра.“
Размерът на наема сам по себе си не показва какво остава след всички разходи.
Грешката: Да делиш годишния наем само на покупната цена, като пропускаш обзавеждането, празните периоди, ремонтите и управлението.
Ето хипотетичен пример, който показва разликата:
| Елемент | Илюстративна стойност |
|---|---|
| Покупна цена | 200 000 евро |
| Разходи по придобиване, подготовка и обзавеждане | 20 000 евро |
| Общо вложени средства | 220 000 евро |
| Месечен наем | 900 евро |
| Приход при 12 заети месеца | 10 800 евро |
| Брутна доходност върху общата инвестиция | 4,91% |
| Приход при един празен месец | 9 900 евро |
| Допуснати годишни разходи | 1 800 евро |
| Остатък след тези разходи | 8 100 евро |
| Доходност след допуснатите разходи | 3,68% |
Това не е пазарна оферта. Разходите са условни, а при кредит трябва допълнително да отчетеш обслужването му и паричния поток.
Следващото ти действие: направи три собствени сметки — при очаквания наем, при по-нисък наем и при по-дълъг празен период. Виж дали инвестицията е приемлива и при по-неблагоприятния вариант.
Ако отдаваш или наемаш: продажният пазар не определя автоматично наемния
Митът: „Щом продажбите намаляват, наемите непременно ще тръгнат в същата посока.“
Наемният пазар има собствена динамика. Местната заетост, сезонността, предлагането и характеристиките на жилището могат да променят картината.
Предоставеният сценарий съдържа исторически портални наблюдения, но без първичните записи не мога да проверя съпоставимостта им. Затова тук няма да ги превръщам в национална статистика.
Грешката на наемодателя: Да преследва максималния месечен наем, без да отчита периода без наемател.
Хипотетичен пример: 900 евро за 12 месеца са 10 800 евро. По-висок наем от 1000 евро, получаван само 10 месеца, дава 10 000 евро. Годишният приход е с 800 евро по-нисък.
По-добрият подход съчетава реалистична цена, проверка на кандидата, ясни договорни отношения и добра поддръжка.
Ако наемаш, гледай общия месечен разход и условията: консумативи, поддръжка, депозит, ремонти и прекратяване на договора.
Следващото ти действие: сравни сходните предложения в конкретния район и пресметни цялата година, а не само цената за един месец.
Ако си брокер: повече обяви не са достатъчен отговор
Митът: „Ако кача още имоти, ще компенсирам по-слабата активност.“
Броят обяви няма да реши проблем с квалификацията на клиентите, ценовата стратегия или последващата комуникация.
Грешката: Да приемаш всяка цена и да чакаш собственикът сам да разбере защо няма резултат.
По-добрият вариант е да договориш процеса още в началото: как е определена цената, как ще се представя имотът, какво ще се отчита и кога ще се обсъжда промяна.
Следи пътя запитване → квалифициран разговор → оглед → предложение → сделка. Записвай причините за отказ и проверявай възможностите за финансиране достатъчно рано.
Следващото ти действие: избери пет активни оферти и за всяка посочи основното препятствие, следващото действие и срок. Ако не можеш да ги назовеш, започни с изясняване на случая.
Ако управляваш агенция: провери собствените си показатели
Митът: „Пазарът е по-слаб, значи спадът при нас е неизбежен.“
Общата среда влияе, но националното изменение не определя автоматично резултата на всяка агенция.
Грешката: Да обсъждаш само крайния оборот, когато вече няма време да повлияеш на процесите зад него.
Измервай по-рано: нови възложители, квалифицирани купувачи, срещи, предложения, конверсия и време между етапите.
Хипотетичен пример: при спад от 20 на 15 сделки и непроменен среден приход от сделка приходите намаляват с 25%. Това е повод да провериш къде се губят възможности и как се променят разходите и натоварването.
Следващото ти действие: сравни последните 90 дни с предходните 90 и със същия период година по-рано. Отдели сезонността от промените в собствената организация.
Какво да следиш през следващите шест месеца?
Не бих превръщал тази картина в обещание за точен процент поскъпване или спад. По-полезно е да наблюдаваме условията, при които ще променим решението си.
| Възможно развитие | Какви сигнали да търсиш | Как да се подготвиш |
|---|---|---|
| По-продължителен застой | Слаба активност, повече неуспешни преговори, устойчиви искани цени | Реалистични срокове, финансов резерв и редовен анализ |
| По-широка ценова корекция | Натрупване на сравними оферти, системни намаления и по-слабо финансиране | Преразглеждане на цената, бюджета и риска |
| Възстановяване на активността | Устойчиво подобрение в продажбите и местното търсене | Готовност за действие при подходящ имот или клиент |
Това са сценарии за наблюдение, а не измерени бъдещи резултати. Проверявай и конкретния сегмент: квартал, тип строителство, ценови диапазон и състояние.
Първата ти стъпка е да запишеш какво искаш да постигнеш, в какъв срок и при какви условия. След това сравни плана с реалните данни и възможности.
Нека превърнем общата картина в план за твоя случай
Пазарната статистика е полезна, когато помага за конкретно решение.
Купуваш, продаваш, търсиш финансиране или управляваш имот под наем? Можем да обсъдим възможностите и следващите действия за твоя случай. Ако си брокер или управляваш агенция, можем да разгледаме процесите, уменията и организацията, които искаш да подобриш.
Свържи се с мен на 0893 344 698 или изпрати запитване през neychev.bg. Кажи ми каква е целта ти, в кой град работиш или търсиш имот и какво те затруднява в момента. Нека започнем от решението, което стои пред теб.